Plus-values immobilières des non-résidents en France
Lorsqu'un particulier ou une société établie à l'étranger cède un bien immobilier situé en France, la plus-value réalisée est imposable en France, quelle que soit la résidence fiscale du vendeur. Ce principe, ancré à l'article 244 bis A du Code général des impôts, constitue le fondement de la fiscalité immobilière des non-résidents et justifie la mise en place d'un mécanisme de retenue à la source prélevé directement lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
La plus-value brute est calculée de la même manière que pour un résident fiscal français : prix de cession diminué du prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition et des travaux. Elle bénéficie ensuite d'abattements pour durée de détention, dans des conditions identiques à celles applicables aux résidents. Ce n'est donc pas le calcul de la plus-value qui diffère, mais le taux d'imposition et les modalités de recouvrement, confiées à un représentant fiscal accrédité plutôt qu'au vendeur lui-même.
Pour les entreprises étrangères qui détiennent un patrimoine immobilier en France — sociétés civiles immobilières (SCI) étrangères, holdings non-résidentes ou fonds d'investissement immobilier — les enjeux sont souvent plus complexes : les cessions peuvent générer à la fois une imposition sur la plus-value immobilière et une problématique de taxe sur les plus-values latentes des entités à prépondérance immobilière. Ces situations nécessitent une analyse préalable approfondie avant toute transaction.
Obligation de désigner un représentant fiscal
L'article 244 bis A du CGI impose au vendeur non-résident de désigner un représentant fiscal accrédité par l'administration fiscale française lorsque le prix de cession du bien immobilier excède 150 000 euros. Cette obligation s'applique aux personnes physiques comme aux personnes morales, dès lors qu'elles ne sont pas domiciliées fiscalement en France au moment de la vente.
Le représentant fiscal est solidairement responsable du paiement de l'impôt sur la plus-value. Cette responsabilité solidaire est la contrepartie de l'accréditation qu'il a obtenue auprès de la DGFiP : il s'engage auprès de l'administration à garantir le paiement de la dette fiscale de son mandant étranger, même si ce dernier venait à ne pas honorer ses obligations. C'est pourquoi les représentants fiscaux accrédités sont en général des établissements bancaires, des compagnies d'assurance ou des sociétés spécialisées disposant d'une assise financière solide.
Pour les vendeurs résidant dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État de l'Espace économique européen (EEE) ayant signé avec la France une convention d'assistance administrative en matière de recouvrement, l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité est supprimée depuis le 1er janvier 2015. Les vendeurs ressortissants de ces États peuvent vendre directement sans représentant, le notaire étant alors chargé de retenir et de reverser l'impôt sur la plus-value. En revanche, pour les vendeurs établis hors UE et hors EEE, l'obligation demeure pleine et entière.
L'accréditation du représentant fiscal est délivrée par la Direction des impôts des non-résidents (DINR). Pour comprendre les exigences de ce processus, notre page sur l'accréditation DGFiP détaille les conditions d'obtention et les obligations attachées à ce statut.
Taux de prélèvement selon l'origine du vendeur
Le taux du prélèvement sur la plus-value immobilière des non-résidents varie selon la nationalité ou la résidence fiscale du vendeur, et selon sa qualité (personne physique ou personne morale). Le tableau ci-dessous récapitule les taux applicables aux principales catégories de vendeurs non-résidents :
| Catégorie de vendeur | Taux d'imposition | Prélèvements sociaux | Taux global |
|---|---|---|---|
| Personne physique résidant dans l'UE / EEE | 19 % | 7,5 % (taux réduit) | 26,5 % |
| Personne physique résidant hors UE / EEE | 19 % | 17,2 % | 36,2 % |
| Société établie dans l'UE / EEE | 25 % (IS) | Non applicables | 25 % |
| Société établie dans un ETNC (paradis fiscal) | 75 % | Non applicables | 75 % |
| Société établie hors UE / EEE (hors ETNC) | 25 % (IS) | Non applicables | 25 % |
| Fonds de placement immobilier (FPI) non-résident | 20 % | Non applicables | 20 % |
Les taux indiqués s'appliquent à la plus-value nette imposable, c'est-à-dire après application des abattements pour durée de détention. Pour les personnes physiques résidant dans l'UE ou l'EEE, le taux réduit de prélèvements sociaux de 7,5 % correspond au prélèvement de solidarité, en remplacement de la CSG et de la CRDS dont les non-résidents européens sont exonérés depuis 2019.
Des conventions fiscales bilatérales peuvent prévoir des règles dérogatoires, notamment un taux réduit ou une imposition exclusive dans l'État de résidence du vendeur. Il convient de vérifier systématiquement la convention applicable avant toute cession, en particulier pour les vendeurs établis dans des pays comme les États-Unis, le Japon, la Suisse ou Singapour. Notre guide des représentants fiscaux par pays offre une vue d'ensemble des spécificités par zone géographique.
Exonérations et abattements applicables
Les vendeurs non-résidents bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention que les résidents fiscaux français. Ces abattements s'appliquent progressivement à partir de la sixième année de détention et conduisent à une exonération totale d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, et à une exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention.
En dehors des abattements pour durée de détention, plusieurs exonérations spécifiques aux non-résidents méritent attention :
- Exonération pour cession de la résidence principale : un non-résident ressortissant de l'UE, de l'EEE ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France peut bénéficier de l'exonération pour cession de la résidence principale, dans la limite d'une seule cession et à condition que le bien ait constitué sa résidence principale avant son départ à l'étranger. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du départ.
- Exonération pour premier logement : le non-résident qui n'est pas propriétaire de sa résidence principale à l'étranger peut bénéficier d'une exonération spécifique dans la limite de 150 000 euros de plus-value nette imposable, sous condition de remploi des fonds dans l'achat de sa résidence principale dans les 24 mois suivant la cession.
- Exonération pour faible plus-value : les cessions dont la plus-value nette est inférieure à 1 525 euros sont exonérées d'impôt.
Rôle du représentant fiscal lors de la vente
La mission du représentant fiscal immobilier ne se limite pas à une simple formalité administrative. Elle couvre l'ensemble du processus fiscal lié à la cession, de la préparation de la déclaration jusqu'au paiement de l'impôt et à la mainlevée des garanties éventuellement constituées.
Concrètement, le représentant fiscal intervient pour :
- Calculer la plus-value imposable : il collecte auprès du vendeur les justificatifs du prix d'acquisition, des frais d'acquisition, des dépenses de travaux et de toute autre charge déductible. Il applique les abattements pour durée de détention et identifie les exonérations susceptibles de s'appliquer.
- Établir la déclaration de cession : il remplit et signe la déclaration 2048-IMM (pour les immeubles bâtis) ou 2048-M (pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière), qui est annexée à l'acte de vente établi par le notaire.
- Garantir le paiement de l'impôt : en tant que solidairement responsable, il s'engage auprès de l'administration fiscale à verser l'impôt dû, généralement prélevé sur le prix de vente par le notaire avant reversement au vendeur du solde net.
- Gérer les échanges avec l'administration : en cas de contrôle ultérieur ou de demande de justificatifs, il est l'interlocuteur de la DGFiP pour le compte du vendeur non-résident.
Le coût du représentant fiscal immobilier est généralement proportionnel au montant de la plus-value ou au prix de cession. Les tarifs pratiqués sur le marché varient sensiblement d'un prestataire à l'autre. Notre guide des tarifs du représentant fiscal accrédité vous permettra de comparer les offres et d'évaluer le budget à prévoir pour votre transaction immobilière.
Pour les vendeurs qui souhaitent comprendre le cadre légal dans lequel s'inscrit la mission du représentant fiscal, la page sur la responsabilité du représentant fiscal apporte un éclairage précieux sur les engagements pris par le prestataire vis-à-vis de l'administration et vis-à-vis du mandant. Enfin, pour un panorama des obligations générales applicables aux entreprises étrangères réalisant des opérations en France, la page principale sur la représentation fiscale pour entreprises étrangères constitue un point d'entrée utile.